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央行出大招,首套房贷优惠利率终结,这是楼市下滑的开始吗?

时间:2019-09-23

李庚南

8月25日,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》(简称公告第16号),要求商业银行从10月8日开始,新发行的第一套住房贷款利率不应低于相应的定期贷款市场价格,两套商业个人住房贷款利率不得低于同期贷款市场价格加60个基点。可以说,这是五天前中央银行在国务院政策简报中的声明的及时履行。

值得关注的是,在8月20日新的LPR(贷款市场报价率)机制公布后的政策简报中,央行副行长刘国强明确表示“此次利率改革,抵押贷款利率已从基准利率变为参考LPR,参考基准已发生变化,但利率水平无法降低。“这显然对市场担忧有很好的反应:因为LPR旨在引导实体经济利益降价,它会导致抵押贷款吗?利率下降,房地产市场监管面临新的压力。

这一明确的陈述也带来了新的疑问:由于新版LPR将引导市场定价原则下实际经济利率的下降,为什么单一的抵押贷款利率“不能”下降?只有一个结论,就是个人住房贷款的利率差异应该有一个后续政策,但事实并非如此。

那么,抵押贷款新交易的账户应该是什么?

根据央行抵押贷款新协议,根据同期(5年期)的LPR定价基准和第二套房贷款利息,首套房贷款利率不应低于4.85%利率不应低于相应期间LPR加60个基点或5.45%。从理论上讲,LPR定价的抵押贷款利率在短期内会下降(见表1)。

与目前全国5年内个人住房贷款平均利率相比:首套住房贷款利率低于当前抵押贷款基准利率5BP,59BP低于全国平均抵押贷款利率5.44%;第二套住房贷款利率高于基准利率55BP。但是,它比目前的平均利率5.75%低31BP。考虑到第一套房和第二套房利率的区域差异(见表2),新政后的抵押贷款利率略高于当前的最低利率,远低于目前的最高利率。第一套房和第二套房的利率将高于最高抵押贷款利率。低118BP和92BP。

但是,如果我们考虑中央银行的窗口指导,基于抵押贷款利率不下降的说法,以及由央行的差别化抵押贷款政策确定的最低LPR因素,抵押贷款利率的概率在新政将与目前的水平相同。中央银行16号公告明确要求“中国人民银行一级分行应按照”市销售原则,引导各省市利率定价自律机制。 ”。在统一的国家信贷政策的基础上,根据当地房地产市场的变化,确定辖区内第一套和第二套商业性个人住房贷款的最低利率。“这意味着在央行的指导下,“城市政策”设定的“LPR下限”将至少填补上述新政策实施后抵押贷款利率的理论下降。保持个人住房贷款利率基本稳定的空间。

事实上,从银行的角度来看,我们自然不希望看到房贷利率出现真正的下降,而是希望借动力提高房贷利率的底部。对于银行来说,不管基准利率是多少,最终定价和实际定价更多地取决于资金(负债)成本、目标利润和风险溢价;也就是说,不同的基准会导致上调幅度的调整,但最终定价(与COM一致商业银行自身的收入预期)定价)应该趋同。

可以预见,在新的贷款定价规则实施初期,真正以贷款定价规则为定价基准的银行并不多,即使是18家贷款定价规则报价的银行也未必真正按照贷款定价规则定价,更不用说基准贷款利率还“哑巴”的地方了。因此,个人房贷的实际执行率受到lpr的影响或限制,且定价水平或整体维持在当前水平。最有可能的情况是,银行通常根据资本(债务)成本、目标利润和风险溢价等因素确定贷款的实际利率,然后将实际利率与lpr基准的倍数倒转,以确定额外的点数。

因此,如果单从房贷新政对个人住房贷款利率的影响看,央行新发布的房贷差异化政策力度被媒体解读为“房贷利率剧变”或过于夸张,因为对房贷利率走势的总体影响有限;但房贷新政要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率”,意味着自2014年以来实施的首套房贷利率优惠政策的终结,势必加重首套刚需族购房的负担。

存量按揭贷款的定价如何调整?

按央行16号公告要求,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。这意味着原合同的基准利率、浮动幅度及调整规则都不变。原来,商业银行在个人住房贷款管理方面,会根据上年最后一次贷款基准利率调整的情况,对下一年按揭利率进行调整。贷款新政之后这方面如何操作?

如果贷款基准利率不取消,那么房贷利率应按照原合同约定,随基准利率调整而按年调整;如果贷款基准利率取消,则按揭利率调整似乎也没了凭据。能否按上年末的LPR进行调整吗?这方面如果没有妥善的安排,或易引起纠纷。或许,问题依然要归集到新版LPR本身的进一步完善问题。

客观地说,此番房贷新政的出台,立意或不在房贷利率本身的调整,而在于为新版LPR顺畅实施和运转消除路障。可以预见,新版LPR的后改革还有许多课题待突破,如现行的法定存贷款利率是否取消、何时取消等。

值得探讨的是,首套房贷优惠利率的终结,是否构成楼市的风向标?无论如何,差别化始终是房贷政策的灵魂。差异化房贷政策应该始终体现对老百姓合理购房需求的积极支持,体现为鼓励和支持首套刚需、抑制投资与投机性购房,尽可能降低刚需购房者的负担,这难道不是房地产调控的初心?

(本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)

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